Belmar Owner LLC dan Kairoi Properties LLC, pengembang kompleks apartemen mewah berkapasitas 412 unit yang direncanakan di Belmar Park, menggugat kota Lakewood. Pengembang mengklaim persyaratan baru yang didedikasikan untuk taman kota adalah ilegal dan membuat proyek perumahan yang direncanakan tidak mungkin direalisasikan.
Gugatan tersebut, yang diajukan pada tanggal 20 Desember di Pengadilan Distrik Jefferson County, menantang peraturan yang dipimpin oleh warga yang hampir menggandakan persyaratan lahan taman untuk pengembangan perumahan dan menghilangkan pilihan untuk membayar biaya alih-alih mendedikasikan lahan.
“Kasus ini merupakan tantangan terhadap inisiatif yang dipimpin oleh masyarakat yang baru-baru ini disahkan oleh Dewan Kota Lakewood untuk… secara surut menerapkan undang-undang baru tersebut terhadap permohonan pembangunan yang diajukan dan sedang ditinjau sebelum peraturan baru tersebut berlaku,” demikian isi pengaduan tersebut.
Para pengembang berpendapat peraturan tersebut melanggar undang-undang negara bagian baru yang mewajibkan pemerintah daerah di komunitas yang berorientasi transit, termasuk Lakewood, untuk memberikan alternatif kepada pengembang jika permintaan lahan taman melebihi permintaan untuk rencana properti mereka.
Klasifikasi ini relevan karena lingkungan yang berorientasi transit diharapkan mendukung peningkatan kepadatan perumahan di dekat angkutan umum berdasarkan inisiatif perumahan negara yang bertujuan untuk meningkatkan pasokan perumahan yang terjangkau.
perubahan kebijakan yang tiba-tiba
Selama bertahun-tahun, peraturan kota Lakewood mengizinkan pengembang untuk membayar biaya daripada menyediakan lahan khusus untuk taman tersebut. Gugatan tersebut menyatakan bahwa kebijakan “fee-in-lieu” ini adalah praktik standar dan memberikan fleksibilitas bagi proyek-proyek yang tidak dapat memenuhi kebutuhan lahan untuk taman besar.
Pada tahun 2021, Direktur Sumber Daya Komunitas Lakewood meyakinkan pengembang bahwa opsi biaya pengganti akan tersedia untuk proyek mereka.
“Staf akan menerima 'perbaikan alternatif' yang lebih besar atau sama dengan perhitungan biaya alternatif yang diperlukan,” demikian isi keluhan tersebut, yang menegaskan bahwa peruntukan lahan taman fisik tidak diperlukan.
Mengandalkan jaminan tersebut, Kairoi membeli properti di 777 South Yarrow St. dan 777 South Wadsworth Blvd., menginvestasikan jutaan dolar dalam perencanaan dan desain. Namun, para pengembang berpendapat bahwa peraturan baru tersebut membatalkan janji-janji tersebut dan menerapkan persyaratan ketat yang tidak dapat mereka penuhi.
“Pembangunan ini hampir mustahil untuk dibangun, juga tidak mungkin untuk membangun pembangunan apa pun yang sesuai dengan tujuan zonasi MCU,” bantah para pengembang.
Peraturan baru kota tersebut, yang mulai berlaku pada 7 Desember, mengharuskan Belmar menyisihkan 6,47 hektar lahan taman untuk pengembangan “Properti Barat”, meskipun luas propertinya hanya 5,25 hektar.
Demikian pula, pengaduan tersebut menyatakan bahwa East Properties perlu mengalokasikan lebih banyak lahan daripada total 3,7 hektar.
Dewan kota terpecah
Beberapa anggota dewan menyampaikan kekhawatiran hukum mengenai peraturan tersebut sebelum disahkan. Karena petisi warga memenuhi ambang batas yang diperlukan untuk mengusulkan undang-undang baru atau menentang peraturan yang ada, Dewan Kota hanya dapat menyetujui petisi tersebut secara tertulis atau mengajukannya ke pemilihan khusus dan membiarkan pemilih memutuskan, menurut laporan sebelumnya.
Beberapa dari delapan anggota dewan yang menyetujui inisiatif tersebut mengatakan bahwa mereka melakukan hal tersebut semata-mata untuk menghindari biaya pemilihan khusus dan membiarkan pengadilan memutuskan keabsahan inisiatif tersebut.
“Inisiatif warga ini akan menghadapi tantangan hukum yang signifikan karena sejumlah alasan, dan saya yakin menghabiskan dana pembayar pajak sebesar $175.000 hingga $350.000 untuk pemilu khusus adalah pemborosan, dan hasilnya pada akhirnya akan diputuskan di pengadilan,” kata Walikota Lakewood kata Strom.
Selama pertemuan Dewan Kota, perwakilan dari kelompok advokasi Komunitas Archway dan Kolaborasi Pembangunan Lingkungan juga mengkritik peraturan tersebut, dengan alasan bahwa peraturan tersebut akan memperburuk kekurangan perumahan di Colorado.
Menurut gugatan tersebut, negara bagian sudah kekurangan 65.000 hingga 90.000 unit rumah, dan pembatasan baru akan membuat hampir mustahil untuk mengisi kesenjangan tersebut.
Aktivis mengecam strategi kota
Peraturan tersebut, yang dipelopori oleh Save Lakewood Open Space, bertujuan untuk mencegah pengembang menghindari persyaratan dedikasi lahan.
“Ketika pejabat terpilih gagal menanggapi keinginan publik, rakyat tidak punya pilihan selain menggunakan hak konstitusional mereka untuk mengarahkan demokrasi dan kotak suara,” kata Cathy Kentner, seorang guru di Jeffco Schools dan salah satu pendukung utama inisiatif tersebut.
Aktivis mengumpulkan lebih dari 6.400 tanda tangan untuk memajukan tindakan tersebut, jauh melebihi kebutuhan 5.862 tanda tangan.
“Posisi mayoritas perwakilan Dewan Kota (pada pertemuan Dewan Kota 4 November) adalah jika gugatan hukum diajukan ke hakim, peraturan tersebut akan dianggap ilegal,” kata Steve Farthing, warga Lakewood, dalam email beredar di masyarakat. “Mereka sebenarnya mendiskusikan bahwa mengesahkan peraturan tersebut dan kemudian mengundang kota untuk dituntut akan menjadi tindakan yang bijaksana!”
Fassin juga mengkritik keputusan kota yang tidak mengirimkan peraturan tersebut kepada pemilih.
“Jangan lupa bahwa beberapa anggota dewan telah berulang kali menyatakan bahwa pemilih Lakewood tidak akan diizinkan untuk berpartisipasi dalam peraturan ini karena biaya pemilihan melalui pos, namun mereka sepenuhnya setuju bahwa biaya litigasi mungkin bahkan lebih tinggi daripada biaya proses hukum. pemilu,” ujarnya.
Keltner mengatakan dia yakin persyaratan peraturan tersebut akan berlaku di pengadilan.
konflik prioritas
Para pengembang mengklaim dalam gugatannya bahwa mereka memiliki “hak pribadi” agar proyek mereka dievaluasi berdasarkan hukum ketika permohonan asli diajukan, bukan berdasarkan aturan yang lebih ketat yang diterapkan secara surut.
Mereka lebih lanjut berpendapat bahwa tindakan Lakewood merusak investasi dan perencanaan selama bertahun-tahun.
“Tanpa komitmen tertulis yang jelas dari pemerintah kota untuk menerima biaya (atau perbaikan) sebagai pengganti lahan taman, Belmar dan Kairo tidak akan melanjutkan pembelian properti di wilayah barat dan tidak akan mengembangkan properti di wilayah timur.”
Gugatan tersebut meminta keringanan deklaratif dan ganti rugi untuk membatalkan peraturan tersebut dan memungkinkan pengembang untuk melanjutkan berdasarkan peraturan sebelumnya.
Mereka juga meminta kompensasi atas biaya yang timbul akibat keputusan tersebut.